Au dezvoltatorii imobiliari obligațiile stabilite în sarcina comercianților de legislația privind protecția consumatorilor ?
Am descoperit o ”specie juridică” nouă: ”dezvoltatorii imobiliari”, persoane fizice care construiesc și vând zeci de mii de apartamente din ansamblurile rezidențiale ca persoane fizice, deci desfășoară activitate economică, dar nimeni nu-i obligă să se înregistreze ca atare. Îi obligă doar legea, dar ce contează ?
Cutuma vă învață că, atunci când aveți probleme cu ei, trebuie să procedați cu mare grijă, să nu cumva să-i deranjați. Nu apelați la avocați pentru că asta înseamnă război, nu-i reclamați nici la Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorului, nici la ANAF, nici la Inspecția de Stat în Construcții, și nici organelor de urmărire penală. Trebuie să-i rugați să vă rezolve probleme pe care le considerați ale dvs., deși sunt ale lor.
Cum s-a ajuns la o astfel de situație ?
În primul rînd, pentru că autoritățile statului au fost suficient de inactive pentru a încuraja comportamentele nelegale ale dezvoltatorilor imobiliari care au încălcat, de (prea) multe ori, regulile urbanismului și cele privind calitatea în construcții în dauna cetății, a proprietarilor învecinați, și nu de puține ori, chiar a beneficiarilor acestor construcții cu destinație rezidențială sau/și nerezidențială.
Nicio autoritate a statului nu este interesată de faptul că, exact lângă casa ta, se construiește un imobil pe 3-4 niveluri, iar în autorizația de construcție scrie ”imobil, P+1+mansardă”, nici când într-o zonă rezidențială cu regim de înălțime ”P+1+mansardă” se construiesc blocuri pe 10 niveluri, nici atunci când nu se prevăd parcări pentru imobilele nou construite iar străzile din jur vor fi blocate de parcări nelegale. Nu contează nici că blocul construit lîngă tine ”îți ia soarele” sau când se trasează drumuri de acces la locuințe cu o lățime de 3 – 3,5 m ș.a.m.d.
Din piața de locuințe nou construite nu sunt ecouri puternice privind problemele cauzate de viciile ascunse ale acestora, dar această tăcere nu este determinată (neapărat) de inexistența problemelor, ci mai degrabă de puterea financiară și ”socială” a dezvoltatorilor imobiliari. Și, mai ales, de necunoașterea de către cumpărătorii acestor locuințe a drepturilor pe care le au.
Este important de știut că, în cazul imobilelor construcție cu destinație de locuință, viciile ascunse reprezintă orice deficiențe de proiectare sau/și de execuție pe care nu le putem constata cu ochiul liber, ale căror efecte nu pot fi prevăzute de o persoană care nu are cunoștințe de specialitate, și care provoacă, în timp, degradarea/deterioarea locuinței sau unor părți din locuință.
Ce facem când ”se umflă gresia”, când mucegăiește un perete, când geamurile nu asigură izolarea fonică și termică standard sau convenită, când se infiltrează apă în pereți, când nu este asigurată rezistența minimă la seism etc. ?
Sesizarea Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorului este primul lucru la care ne gîndim când apar probleme cu bunurile și serviciile achiziționate de la un comerciant și acestea nu se rezolvă amiabil. În principiu, aceasta este acțiunea corectă.
Numai că, lucrurile sunt mai complicate în cazul imobilelor construcție cu destinația de locuință. Da, dacă cumpărăm produse ca persoane fizice, în afara activității noastre profesionale, adică nu pe firmă, suntem consumatori. Dar legea exclude imobilele construcție cu destinație de locuință din domeniul de aplicare al legislației privind protecția consumatorului pentru că acestea nu sunt produse!
Pentru acest motiv, Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorului nu are nicio autoritate asupra dezvoltatorilor imobiliari, iar aceștia, la rândul lor, nu au nicio obligație privind protecția consumatorilor.
Prin urmare, nu sesizarea ANPC este soluția corectă în acest caz.
Ce este de făcut, totuși ?
În primul rînd, când vă cumpărați locuințele, aveți grijă să introduceți în contractele de vânzare-cumpărare clauze clare, detaliate, complete și precise privind răspunderea dezvoltatorului imobiliar/vânzător pentru viciile ascunse ale locuinței, în special cele privitoare la procedurile de reclamare și remediere a acestora.
În al doilea rînd, trebuie să știti că dezvoltatorul imobiliar de la care ați cumpărat locuința răspunde pentru viciile ascunse în condițiile Codului civil și, în special, ale Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, chiar și atunci cînd contractul de vânzare-cumpărare nu prevede nimic în acest sens.
Conform legii, dezvoltatorul imobiliar răspunde pentru viciile ascunse ale locuinței și atunci când i-ați cerut să facă anumite modificări la proiectul sau materialele inițiale, dacă viciile ascunse care ar fi cauzate de aceste modificări ar fi putut fi prevăzute în cursul executării locuinței, și problemele nu au fost notificate cumpărătorului beneficiar al locuinței.
Așa că, spre exemplu, este doar o tehnică a inversării culpei, atunci cînd dezvoltatorii imobiliari susțin că nu răspund pentru infiltrările de ape pluviale sau frigul din apartament, pentru că ați cerut utilizarea balconului pentru a mări o cameră! Dacă aceaste deficiențe erau consecințe previzibile ale modificărilor solicitate, dezvoltatorul imobiliar avea obligația să vă anunțe și, în cunoștință de cauză, să vă ceară să decideți dacă vă mențineți solicitarea de modificare sau dacă acceptați soluțiile de protecție suplimentară propuse. Dacă nu procedează în acest fel, dezvoltatorul imobilar răspunde pentru respectivele deficiențe.
Atunci când dezvoltatorul imobiliar vânzător nu vă rezolvă integral și în termen rezonabil problemele cauzate de viciile ascunse ale locuinței dvs., aveți grijă să aveți dovezi scrise ale reclamațiilor transmise vânzătorului locuinței.
Răspunderea dezvoltatorului imobiliar pentru viciile ascunse ale locuinței nu se reduce la perioada de garanție.
Anumite cerințele fundamentale de calitate a construcției, cum ar fi: rezistenţă mecanică şi stabilitate; securitatea la incendiu; igienă, sănătate şi mediu înconjurător; siguranţă şi accesibilitate în exploatare; protecţie împotriva zgomotului; economie de energie şi izolare termică, trebuie asigurate pe toată durata de existență a locuinței, răspunderea fiind, în primul rând, a dezvoltatorului imobiliar.
Ca soluție prealabilă apelului la instanțele judecătorești, puteți sesiza Inspectoratului de Stat în Construcții.
În ultimă instanță, vă puteți adresa instanțelor judecătorești pentru obligarea dezvoltatorului imobiliar la executarea tuturor operațiunilor de remediere, cu daune interese, sau la restituirea sumelor de bani plătite de către dvs. pentru remedierea viciilor ascunse. După caz, puteți cere reducerea prețului pe care l-ați plătit pentru locuință sau rezilierea contractului de vînzare-cumpărare, dacă viciile ascunse sunt foarte grave.
Și, dacă toate acestea vi se par (prea) complicate, îi puteți lăsa în pace pe dezvoltatorii imobiliari să prospere fără responsabilități, iar voi sperați să nu mai aveți și alte probleme, fără ca aceasta să fie soluția corectă.